中海航母小时代

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王石曾断言，万科的真正对手只有中海。万科总裁郁亮也曾表示，中海是个成熟的公司，规模只有万科的一半，利润却和万科差不多。如果说此前两届大佬的表态更多是出于一种谦虚和对对手的尊敬，那如今，这段表态显然成了对现实的无奈描述。
  8 月6 日，伴随着中国建筑抛出中建系地产整合计划的重磅消息，中海地产的相关资讯占据了各大媒体。这意味着，资产注入一旦完成，中海地产不仅从盈利上赶上万科，规模上也有望在不久后坐上头把交椅。此次整合将带来的影响，引用阳光城集团物业中心总经理黄亮的话，“这将是今年地产业最大的合并案，有可能改变市场的格局。” 似乎一切信号都在昭示，房企整合的序幕正在拉开，属于中海小时代正在到来？
地产航母诞生
  实际上，关于中海与中建合并的小道消息，早在去年就已流传于网络，不过并没引起多少关注。直到今年8月6日，中海地产董事局正式将合并重组的消息公之于众，“地产航母”的说法才开始真正进入人们的话题库。
  发布的公告内容显示：控股股东中建股份拟将中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。此后中建股份原则上不再新增直营纯粹房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营的房地产发展业务除外。 同日发布另一则公告还显示，由于上半年销售状态理想，集团决定提升全年销售合约金额目标至1200 亿港元。这就意味着，不出意外，在加入了新鲜血液之后，中海实力将超越绿地，直逼万科。
  据年报公布，2012 年中海实现销售收入1115.2 亿港元（ 相当于约896 亿元人民币），中建地产实现206 亿元，两者总额1098 亿元。今年上半年，中海地产销售额超过800 亿港元，因此将全年销售目标由1000 亿港元上调至1200 亿港元，加上中建300 亿，2013 年将突破1500 亿销售额将不成问题。 除了销售额的大幅提高，事实上此次整合最具看点的是整合将为中海带来的充足土地资源。虽然与阵容庞大的中海地产相比，成立于2008 年的中建地产仅仅是一个乳臭未干的小兄弟，无论是从企业规模还是经营业绩，都无法与大哥相提并论，但中建地产的诞生，就承载着中建股份提升地产业务的市场占有率的使命。因此，虽然其销售规模不大，但拥有的土地储备几乎不逊色于中海。
  根据中海发布的未经审核年度中期业绩报告显示，截至2013 年6 月30 日，中海集团土地储备约为3649 万平方米（实际权益面积3329 万平方米），而截至今年上半年，中建股份旗下地产开发业务土地储备存量可达6914 万平方米，排除中国建筑旗下八个建筑局进行的数个房地产项目占用的少量土地，粗略估计，剩余大约有3000 万平方米为中建地产所有。此次若完成整合，中海的土地储备将增加近九成。
中建地产的优势
  不过，业内人士认为，中海与中建的合并，不应仅仅关注其销售额和土地规模，还应该关注中海的资源整合和全程管控能力，与中建的成本、工期管控能力强强联合后将对中国房地产格局带来的冲击。对于此次注资行为，中海地产前董事局主席孔庆平也坦言，目前中建旗下三家公司均在运营房地产业务，整合一方面是为了解决同业竞争问题，另一方面也是有意将中建旗下房地产资源发挥至最高水平。中海地产由于精耕一二线城市的高端地产，毛利率高达40% 以上，营业利润率也有30% 左右，而中建地产在二三线城市的刚需产品居多，营业利润率只有12.8%.除了占据多数的刚需产品，中建直营的地块有不少也在一二线城市，如果通过中海的品牌和更为成熟的运作，土地资产的产出效率必将得到提升。尤其值得一提的是，中建地产在京沪等地运作多个商业综合体项目，具备成熟的商业地产运作经验，一旦纳入中海，无疑将让中海本身已不俗的商业地产板块如虎添翼。 此外，如果资产成功注入中海，中建未来将得以享受到中海的融资优势。去年中海平均借贷成本只有3.6%，从而解决内地项目的融资难题。
   不过，尽管整合一事已经传得沸沸扬扬，但实现资产注入整个过程却并非易事。所谓注入，很可能是中国建筑以100% 持股的地产公司作为注入资产，换购中海地产增发股份。这种定增注入资产的方式，最终令中海地产股本放大，中国建筑持股比例上升。其次，这项注资需要将中建资产打包，再由A 股上市公司转至H 股上市公司，过程相当复杂，这个过程需要数月才能完成。
  



被期待的郝建民时代
  与业务整合以及提升销售额目标同一天发布的公告还有董事及主席的变动通知，这被外界解读成为超级中海的下一步发力做完全准备。公告显示，孔庆平辞任中海公司执行董事职位，并卸任主席职位，郝建民接任董事局主席，陈谊担任执行董事。 对于这一人事调整，外界多持乐观预期。深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松发表微博，“母公司下属两个品牌如果不能区隔，就应该合并。本人出身中建总公司和中海地产，深知国企因人设亊、相互不协同之痛。陈谊从中建就职中海，是一个好开始。”
更多人则看好拥有约26 年建筑及地产企业管理经验的郝健民。从郝建民之前给外界的印象和近几年中海宏洋（在中海收购光大并更名为中海宏洋之后，郝建民则担任中海宏洋主席一职）的发展速度来看，郝建民的年富力强与果敢作风比孔庆平要激进一些，在其带领下，中海或许会一改此前深具孔庆平特色的稳健作风。 48 岁的郝建民持有哈尔滨工业大学硕士及美国Fordham University 工商管理硕士学位，于1987 年加入中国建筑工程总公司后事业生涯一路顺风，1989 年获派驻中海，2005 年9 月任中海执行董事，2006 年11 月获委任为中海副主席，并于次年6 月上任中海行政总裁。
  克而瑞分析师沈晓玲认为，鉴于中海地产拥有市场化业务管理模式，若完成注入或委托工作，中建地产等旗下地产业务的运营效率将得到大幅提升，而随着擅长成本控制和国际资金运作的郝建民掌管中海地产之后，企业一方面资产将大幅增加，另一方面将获得高效管理人才。
  实际上，升级后的中海要超越万科，似乎已经不再是一个遥不可及的梦。业内人士认为，尤其今年上半年中海完美收官近九成年度销售目标的表现，或许已经能让这个假设具有充足的合理性。
（截至2013 年6 月30 日万科营业收入413.9 亿元增长率 34.72%）





与骄傲的兔子赛跑
  中海与万科，一个是出了名的连续数年“内地最赚钱房企”，一个则霸占“中国房地产上市公司综合实力排行榜”榜首多年。显然，优等生之间永远逃不出被拿来比较的宿命。 不过在8 月7 日下午召开的万科中期业绩推荐会上，对于媒体渲染的“对手威胁论”，郁亮淡然一笑，直言“万科是只骄傲的兔子，希望有猎人追。面对对手的不断壮大，竞争的加大，万科需要危机感来产生压力和动力。” 不过这只兔子的处境似乎已经不再那么高枕无忧了。
   根据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心发布的2012 年房企销售排行榜显示，2012 年全年中海地产的销售金额为1115.2 亿港元（ 合人民币881亿元），位居国内房企第四，而中建股份旗下地产业务在2012 年的销售额为210 亿人民币——简单的“中海+ 中建”其数字就能一举超过绿地、保利，成为仅次于万科的房企“巨型航母”。
  实际上，即使没有纳入中建地产，中海在2013 年的表现也完全可以用不俗来形容。8 月5 日，中海发布半年业绩公告显示，截至2013 年6 月30 日，集团营业额321.9 亿港元（合约262.4亿人民币），若加上集团摊占合营公司的营业额，总额增至383.6 亿港元，同比增长27.3% ；经营溢利131.7 亿港元，同比增加7.8% ；股东应占净利润110.3 亿港元（合人民币88 亿元），同比增长31.6% ；每股基本盈利1.35 港元，同比增长31.1%，净利润率更是高达33.8%.次日，万科也发布了半年报，数据显示，上半年万科实现营业收入413.9亿元，净利润45.6 亿元，同比分别增长34.7% 和22.3%.而房地产业务的结算净利率也较去年同期下降0.1 个百分点至14.1%.今年上半年，中海累计合约销售800.7 亿港元（合652.7 亿元人民币），累计合约销售面积523.5 万平方米。万科董秘谭华杰在8 月7 日举行的业绩发布会上则表示，上半年万科累计实现销售面积716.4 万平方米，销售金额836.7亿元。显然，1-7 月份，中海外的销售额已经接近万科的八成。 业内人士认为，在中海盈利能力方面远超万科的同时，一旦资产注入成功，其销售规模也将对万科形成强力冲击，万科的竞争优势或将进一步丧失。
  在多年的经营中，万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则，实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。此方式最突出的特点是资金周转率高和利润率低下。 与之相反，中海则是精耕细作的开发模式和倒价差的拿地策略。 与万科倾向于做刚需住房不同，中海地产的产品瞄向的是中高端，目标是最大程度获得土地增值利润。在大环境比较艰难的年月里，中海在项目产品的分布上保持高端产品价格的稳定，中低端项目则较早就开始促销降价，在保护现金流的同时，又保证了利润率。当万科和保利等房企因降价走量而分别导致毛利和净利润下滑时，中海依然能逆市上行。根据2012 年年报数据统计得出，中海当年毛利率和净利率分别为41.92%和29.16%，而万科的毛利率和净利润率仅仅为20.43% 和12.17%.盛富资本与协纵国际首席执行官黄立冲认为，“中海走中高端路线，与万科的中低端路线相比，毛利率自然要高；其次中国地产行业的玩法是‘囤地就能提高毛利率’，中海因为它的‘国字头’背景，在拿地的位置和成本上都有优势。”
  中海维持高利润率的另一手段就是其对营业成本（土地、工程成本）和销售费用的把控。据中海内部人士透露，为控制成本，中海地产在两年前专门成立成本管理部，从设计环节开始就制定了限额成本到限制钢筋含量等众多细节指标，控制建筑材料和装饰材料的成本。 这样做的效果显而易见，根据两家公布的2012 年各项数据统计得出，中海2012 年的营业成本比率为58.18%，而万科为63.44%.反观万科，成本和工期管控能力一直是其弱项，虽然万科一直在努力挖角中海精英。
  除了效率上的优势，中海的央企背景也为其在土地市场上的腾挪提供诸多便利。中海常以擅拿地王的形象出现，就算拿地失策，也能因其央企的背景而屡屡成功“解套”。而在融资方面，央企背景以及港股上市的优势为其低成本融资带来莫大优势，加之在香港，中海地产以“品质、高端、高溢价”为标签纵横资本市场，是最被投资机构看好的中国房地产股之一。
  不过对于中海上半年折合人民币88.2 亿元的净利润远超万科45.6 亿元的现状，郁亮似乎并不担心，反而认为房企利润率的下降对行业是好事。他认为，房地产企业终于到了精细化发展的阶段，而这一阶段的标准便是，利润率水平长期来看是下降、趋稳的趋势。 黄立冲也向记者表达了类似的观点，“通过超发货币来促使房地产升值的动力正在减弱，当前中国房价的发展已经到了一个相对的顶峰，估计未来房价的增长很难跑赢实际的通胀速度。而随着‘鬼城’的出现，迟早有一天民众也会更理性地看待房地产投资，届时他们会更加关注中低端房产，以及按照个性化的需求来选购，这就是所说的精细化。”
整合或成趋势
  或许，在某些人眼中，在超级中海2.0版本出炉之后，这场比赛的胜负似已分出。有人甚至大放“狂妄”论断：“万科只剩了一个空架子，保利核心竞争力是资源，招商金地已不在第一阵营.而最可怕是中海，利润、费效、投资策略、工程节点管理等一系列指标都好得一塌糊涂。”
当然，上述观点难免偏激，不过在一片叫好声中，仍旧有不少对中海前景持观望态度的声音：限购政策让市场回归刚性需求，对定位中高端的中海外并不利，而且目前现金流比毛利率更重要，精耕细作的开发模式与万科高周转率开发模式相比，有可能遇到更大的经营风险。
抛开中海与万科的博弈，此次中建旗下地产业务的整合，其意义并不局限于中海本身的实力，在改变中国房企力量格局的同时，或将带动新一轮整合大幕的开启。 “中海2.0 版本成型后，行业竞争格局或将打破，房地产寡头垄断格局将会加快形成，并进一步挤压中小房企的生存空间。”这是流行中占据多数的声音。 实际上，当前具备中建整合模式条件的企业也不在少数，比如隶属于华润集团的华润置地，在过去6 年中，一直在接手母公司孵化的资产。另一大巨型央企招商局集团目前在深圳前海具有大批优质地块，未来也有机会注入招商地产。不过坊间也不乏对于此宏大远景的调侃者，既然是大股东对子公司进行的资产整合，或许下一艘“宇宙飞船”将应该是万科与华润置地的结合体了。